Kiedy należy spłacać punkty za kredyt hipoteczny?

17 lutego 2021
Category: Miesięczna Rata

Punkty hipoteczne to opłaty, które płacisz pożyczkodawcy z góry w celu obniżenia oprocentowania pożyczki, a tym samym miesięcznych płatności. Pojedynczy punkt kredytu hipotecznego to 1% kwoty kredytu hipotecznego. Więc jeśli zaciągniesz kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 USD, punkt jest równy 2000 USD. Robiąc to, zapłacisz więcej teraz, ale zmniejszysz swoje długoterminowe koszty. Jednak jak każda decyzja finansowa niekoniecznie jest to dobre posunięcie dla wszystkich. Kiedy zdecydujesz, czy opłacanie punktów hipotecznych ma dla Ciebie sens, porozmawiaj z lokalnym doradcą finansowym o tym, jak pożyczka mieszkaniowa może wpłynąć na Twój długoterminowy plan finansowy.

Co to są punkty hipoteczne?

Punkty hipoteczne są zasadniczo specjalnymi płatnościami, których dokonuje się przy zamykaniu kredytu hipotecznego w zamian za niższą stopę procentową i miesięczne spłaty kredytu. Dlatego kupowanie punktów jest często określane jako „kupowanie w dół kursu. Takie posunięcie może na dłuższą metę obniżyć wysokość kwoty, którą płacisz pożyczkodawcy hipotecznego, a także może przybliżyć Cię do posiadania własnego domu wcześniej.

W świecie zakupów domów istnieją dwa rodzaje punktów hipotecznych:

  • Punkty rabatowe : Są to zasadniczo punkty hipoteczne, jak opisano powyżej. Im więcej punktów kupisz, tym bardziej spada Twoja stawka. Kredytodawcy ustalają własne ramy dotyczące punktów hipotecznych. Zatem głębokość, na jaką można obniżyć swoją stopę procentową, zależy ostatecznie od warunków pożyczkodawcy, rodzaju pożyczki i całego rynku mieszkaniowego. Ale możesz spodziewać się obniżenia swojego o jedną ósmą do jednej czwartej procenta.
  • Punkty początkowe : pokrywają wydatki, które pożyczkodawca poniósł w celu przetworzenia pożyczki. Kwota odsetek, którą można zgolić punktami rabatowymi, może się różnić, ale zazwyczaj można negocjować warunki z pożyczkodawcą. Stanowią one część ogólnych kosztów zamknięcia.Jak obliczyć punkty hipoteczne

    Wyobraź sobie ten scenariusz. Zaciągasz 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu na 200 000 USD z oprocentowaniem 5,5%. Twoja miesięczna płatność bez punktów przekłada się na 1136 USD.

    Następnie załóżmy, że kupujesz dwa punkty hipoteczne za 1% kwoty kredytu każdy, czyli 4000 USD. W rezultacie Twoja stopa procentowa spada do 5%. W rezultacie oszczędzasz 62 USD miesięcznie, ponieważ Twoja nowa miesięczna rata spada do 1074 USD.

    Aby dowiedzieć się, kiedy odzyskasz te pieniądze i zaczniesz oszczędzać, podziel kwotę zapłaconą za punkty przez kwotę miesięcznych oszczędności (4000 USD / 62 USD). Wynik to 64,5 miesiąca. Więc jeśli zostaniesz w domu dłużej, na dłuższą metę zaoszczędzisz pieniądze.

    Pamiętaj, że nasz przykład obejmuje tylko kapitał i odsetki twojej pożyczki. Nie uwzględnia takich czynników, jak podatki od nieruchomości czy ubezpieczenie domu.

    Kiedy warto mieć punkty hipoteczne?

    Jeśli kupujesz dom i masz dodatkową gotówkę, którą możesz dodać do zaliczki, możesz rozważyć zakup w niższej cenie. Spowoduje to obniżenie przyszłych płatności. Jest to szczególnie dobra strategia, jeśli sprzedawca jest skłonny pokryć pewne koszty zamknięcia. Często ten proces liczy punkty w ramach kosztów opłaconych przez sprzedającego. A jeśli płacisz im sam, punkty hipoteczne zwykle kończą się odliczeniem od podatku.

    W wielu przypadkach refinansowania koszty zamknięcia są wliczane do nowej pożyczki. Jeśli posiadasz wystarczający kapitał własny do pokrycia wyższych kosztów, możesz spłacić punkty hipoteczne. Następnie możesz sfinansować je w formie pożyczki i obniżyć miesięczną ratę bez płacenia z własnej kieszeni.

    Ponadto, jeśli planujesz pozostać w domu przez jakiś czas, rozsądnie byłoby zapłacić punktami za obniżenie stawki. Zapłacenie 2000 USD może wydawać się wysoką opłatą za obniżenie stawki i płatności o niewielką kwotę. Ale jeśli zaoszczędzisz 20 USD na miesięcznej płatności, odzyskasz koszty w nieco ponad osiem lat.

    Im niższą stopę procentową możesz zabezpieczyć z góry, tym mniejsze prawdopodobieństwo, że będziesz chciał refinansować w przyszłości. Nawet jeśli nie płacisz punktów, za każdym razem, gdy refinansujesz, poniesiesz opłaty. W środowisku o niskich stawkach opłacanie punktów w celu uzyskania absolutnie najlepszej stawki ma sens. Już nigdy nie będziesz chciał refinansować tej pożyczki.

    Ale kiedy stawki są wyższe, lepiej byłoby nie kupować ich w dół. Jeśli stawki spadną w przyszłości, możesz mieć szansę na refinansowanie, zanim w pełni wykorzystasz punkty, które zapłaciłeś pierwotnie.

    Czy powinienem płacić za punkty mojego kredytu hipotecznego?

    Jeśli nie możesz sobie pozwolić na dokonanie znacznych płatności z góry przy zamykaniu wniosku o kredyt hipoteczny, możesz zachować bieżące oprocentowanie i refinansować swój kredyt w późniejszym terminie. Refinansowanie kredytu hipotecznego to po prostu zaciągnięcie nowej pożyczki w celu spłaty pierwszego kredytu hipotecznego, ale kupujesz lepsze oprocentowanie i warunki nowego kredytu. Ma to sens, jeśli dokonałeś terminowych spłat starego kredytu hipotecznego, spłaciłeś przyzwoitą kwotę kapitału i poprawiłeś swoją zdolność kredytową od momentu uzyskania pierwszego kredytu hipotecznego.

    Jeśli masz trochę pieniędzy w swoich rezerwach i możesz sobie na to pozwolić, zakup punktów hipotecznych może być opłacalną inwestycją. Ogólnie rzecz biorąc, kupowanie punktów hipotecznych jest najbardziej korzystne, gdy oboje zamierzacie pozostać w domu przez dłuższy czas i stać was na spłatę punktów hipotecznych.

    Jeśli tak jest w Twoim przypadku, warto najpierw sprawdzić liczby, aby sprawdzić, czy punkty hipoteczne są naprawdę tego warte. Doradca finansowy może pomóc Ci przejść przez ten proces, jeśli nie wiesz, od czego zacząć.

    Jakie są opłaty za udzielenie zamówienia?

    Dlaczego tak wielu pożyczkodawców podaje opłatę początkową? Aby uzyskać prawdziwą pożyczkę „bez sensu, muszą ujawnić 1% prowizji, a następnie udzielić odpowiedniego 1% rabatu. Czy nie miałoby sensu wycenić pożyczkę „po cenie nominalnej i pozwolić pożyczkobiorcy na obniżenie stopy procentowej?

    Powodem, dla którego pożyczkodawcy robią to w ten sposób, są przepisy dotyczące ujawniania informacji zawarte w Ustawie Dodda-Franka. Jeśli pożyczkodawca na początku nie ujawni określonej opłaty, nie może dodać tej opłaty później. Jeśli pożyczkodawca ujawni szacunkową kwotę pożyczki przed zablokowaniem warunków pożyczki, nieujawnienie opłaty (lub punktów) za udzielenie pożyczki zobowiązuje pożyczkodawcę do przestrzegania tych warunków.

    To może brzmieć dobrze. Jeśli stopy procentowe wzrosną w trakcie procesu kredytowego, może to zmusić Cię do skorzystania z wyższej stawki. Załóżmy, że złożyłeś wniosek o pożyczkę, gdy stopa wynosiła 3,5%. Gdy jesteś gotowy, aby się zablokować, kurs jest gorszy. Urzędnik ds. Pożyczki mówi, że można uzyskać 3,625% lub 3,5% za ćwierć punktu (0,25%). Jeśli w oszacowaniu Twojej pożyczki nie pojawią się żadne punkty ani opłaty za udzielenie pożyczki, pożyczkodawca nie będzie w stanie zaoferować Ci tej drugiej opcji. Byłbyś zmuszony przyjąć wyższą stawkę.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy