Jaki procent dochodu powinien zostać przeznaczony na kredyt hipoteczny

Jaki procent dochodu powinien zostać przeznaczony na kredyt hipoteczny
16 października 2020
Category: Będziesz Musiał

Ustalenie, jaka część miesięcznego dochodu powinna pokryć kredyt hipoteczny, może wydawać się przytłaczająca. Na co pozwalają banki? Jaką kwotę możesz wygodnie zapłacić? Zbadamy te i inne pytania, aby pomóc Ci znaleźć właściwą spłatę kredytu hipotecznego.

Rzeczywistość spłat kredytu hipotecznego

Faktem jest, że kwota, którą będziesz co miesiąc płacić firmie hipotecznej, obejmuje więcej niż tylko sam kredyt. Co miesiąc będziesz spłacać kapitał pożyczki, a także odsetki od pożyczki, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie domu.

A jeśli od samego początku nie odkładasz 20 procent na dom, możesz również co miesiąc mieć dołączone prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI).

Musisz mieć przybliżone oszacowanie wszystkich tych liczb, aby wiedzieć, na ile domu możesz sobie pozwolić – i dowiedzieć się, czy możesz pokrywać miesięczne płatności w czasie.

Zaciągasz kredyt hipoteczny w wysokości 150 000 USD z płatnością 716 USD miesięcznie. Twoje podatki od nieruchomości wynoszą 4000 USD, a ubezpieczenie Twojego domu jest równe 900 USD rocznie. Oznacza to 333 USD miesięcznie na podatki od nieruchomości i 75 USD miesięcznie na ubezpieczenie domu. Twoja całkowita spłata kredytu hipotecznego wynosi 1124 USD, czyli 408 USD więcej niż sam kapitał i odsetki.

Jeśli oprócz tej płatności masz PMI, możesz dodać do płatności 100 USD lub więcej. Niegdyś przystępna spłata kredytu hipotecznego w wysokości 716 USD nagle wydaje się znacznie mniej przystępna.

Pamiętaj, że możesz nie znać pełnego wpływu spłaty kredytu hipotecznego, gdy zaczynasz kupować dom. Jednak na wielu ofertach domów można zobaczyć zeszłoroczne podatki od nieruchomości. Możesz użyć tej kwoty jako oszacowania tego, co będziesz płacić co miesiąc za określony dom. Twój agent ubezpieczeniowy może również przedstawić oszacowanie stawek ubezpieczenia domu w Twojej okolicy.

Spójrz na oprocentowanie kredytów hipotecznych w Twojej okolicy. To da ci wyobrażenie o tym, jaka będzie twoja miesięczna rata kredytu hipotecznego. Możesz go użyć do obliczenia kilku liczb, aby dowiedzieć się, na ile możesz sobie pozwolić.

Obliczanie miesięcznego dochodu

Pożyczkodawcy zwykle inaczej obliczają miesięczny dochód niż Ty. W większości przypadków korzystają z Twojego miesięcznego dochodu brutto. To jest twój dochód przed opodatkowaniem . Wyjątkiem są pożyczkobiorcy, którzy są właścicielami własnej firmy lub pracują na prowizję. Pożyczkodawcy wykorzystują skorygowany dochód brutto na podstawie zeznań podatkowych. Uwzględnia to wszelkie wydatki związane z pracą, które mają wpływ na Twoje dochody.

Ustalenie, w jaki sposób pożyczkodawca oblicza Twój dochód, jest tak proste, jak sprawdzenie twoich W-2 z ostatnich dwóch lat. Pożyczkodawcy obliczają średnią z tych dwóch lat.

W-2 Johna przez ostatnie dwa lata wyglądają następująco:

2015 – 80 000 $

2016 – 84 000 $

Wielu pożyczkodawców obliczy to jako 82 000 USD rocznie lub 6833 USD miesięcznie.

Gdyby jednak Jan był samozatrudniony lub płacił prowizję, pożyczkodawcy korzystaliby z jego zeznań podatkowych za ostatnie 2 lata. Patrząc na skorygowany dochód brutto, obliczają średnią z ostatnich 2 lat.

Pożyczkodawcy mogą uwzględnić szczyty i doliny dochodu pożyczkobiorcy przy obliczaniu średniego dochodu. W ten sposób nie kwalifikują pożyczkobiorcy do uzyskania większej pożyczki, niż może sobie pozwolić w ciągu całego roku.

Złota zasada 28%

CreditDonkey

Znając swój miesięczny dochód brutto, możesz obliczyć odpowiednią spłatę kredytu hipotecznego. Wierzymy w zasadę 28%. Mówimy o tym szczegółowo w naszym artykule „Ile domu mogę sobie pozwolić”.

Obliczenie 28% Twojego miesięcznego dochodu brutto zapewnia całkowitą spłatę kredytu hipotecznego, na jaki Cię stać.

John, w powyższym przykładzie, zarabia 82 000 dolarów rocznie lub 6833 dolarów miesięcznie. 28% jego dochodów wygląda następująco:

6833 USD x 0,28 = 1913 USD

To jest CAŁKOWITA spłata kredytu hipotecznego. Jeśli podatek od nieruchomości wynosi 4000 USD, a ubezpieczenie właściciela domu 900 USD rocznie, pozostawia 1505 USD. Może to obejmować ubezpieczenie kapitału, odsetek i kredytu hipotecznego (w razie potrzeby).

1913 USD – 900 USD – 75 USD = 1505 USD

W zależności od miejsca zamieszkania ceny mieszkań mogą ulegać gwałtownym wahaniom. Aby zachować zasadę 28%, powinieneś sprawdzić oprocentowanie kredytów hipotecznych w swojej okolicy. Użyj tego narzędzia, aby znaleźć dzisiejsze stawki w Twoim stanie.

Uważaj na współczynnik zaplecza

CreditDonkey

Nie zapomnij jednak o innych miesięcznych obowiązkach. Miesięczne rachunki, takie jak karty kredytowe, pożyczki studenckie, opłaty za samochód i pożyczki osobiste, sumują się. Dodanie tych długów do proponowanej spłaty kredytu hipotecznego tworzy współczynnik końcowy. Ogólną zasadą jest utrzymanie tego współczynnika na poziomie 36% lub poniżej Twojego miesięcznego dochodu brutto .

Minimalne płatności kartą kredytową + spłaty kredytu studenckiego + spłaty kredytu samochodowego + spłaty kredytu osobistego = inne miesięczne zobowiązania

Pozostałe zobowiązania miesięczne Łącznie + łączna proponowana spłata kredytu hipotecznego = łączny miesięczny dług

Całkowite miesięczne zadłużenie / miesięczny dochód brutto = wskaźnik zadłużenia zaplecza

Jeśli ta liczba przekracza 36 procent, możesz obniżyć kwotę kredytu hipotecznego, aby uzyskać bardziej przystępną płatność.

Oszczędź na zaliczkę

Zaliczka, którą wpłacasz na dom, zwiększa Twoją siłę nabywczą. Jeśli możesz sobie pozwolić na 20-procentową zaliczkę, to stawiasz się w dobrej sytuacji. Możesz uniknąć PMI, a pożyczkodawcy nie postrzegają Cię jako osoby wysokiego ryzyka. Jeśli nie stać Cię na zaliczkę w wysokości 20%, istnieją inne opcje.

Możesz znaleźć pożyczki, które nie wymagają zaliczki, takie jak pożyczki USDA lub VA. Pożyczki te wymagają jednak szczególnych okoliczności. Tylko weterani wojska lub ich małżonkowie kwalifikują się do pożyczek VA. Kredytobiorcy, którzy kupują dom na wsi i mają niskie dochody, mogą kwalifikować się do kredytu USDA. Inne dostępne programy pożyczkowe wymagają następujących zaliczek:

  • Fannie Mae ma 3-procentowy program zaliczki

  • FHA wymaga tylko 3,5 procent w dół

W zamian za niższą zaliczkę zazwyczaj jednak opłaca się jakiś rodzaj ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Pożyczki Fannie Mae wymagają PMI. Możesz oszacować kwotę, którą byłbyś winien jako 1 procent kwoty pożyczki rocznie.

Pożyczka w wysokości 200 000 USD wymagałaby 2000 USD rocznie premii PMI. Daje to dodatkowe 167 USD miesięcznie. Możesz anulować to ubezpieczenie, jeśli jesteś winien mniej niż 80% wartości domu. Może to jednak zająć wiele lat.

Pożyczki FHA wymagają ubezpieczenia kredytu hipotecznego na cały okres trwania pożyczki, niezależnie od tego, ile odłożysz. Obecnie FHA pobiera 0,85 procent kwoty kredytu w ramach ubezpieczenia hipotecznego. Przy tej samej pożyczce w wysokości 200 000 USD spłacasz 142 USD miesięcznie.

Zgodnie z zasadą 28% obliczasz spłatę kredytu hipotecznego. Za każde 700 USD spłaty kredytu hipotecznego można oszacować pożyczkę na 100 000 USD. Jeśli stać cię na spłatę kredytu hipotecznego w wysokości 1400 $, możesz oszacować pożyczkę na 200 000 $. Dodaj do tego kwotę zaliczki, a otrzymasz docelową cenę zakupu domu.

Im więcej pieniędzy możesz sobie pozwolić na zaliczkę, tym więcej domu możesz kupić. Zastanowienie się, jak zaoszczędzić na tak dużym wydatku, może być przytłaczające. Odwiedź nasz artykuł „Jak zaoszczędzić na zaliczkę na dom”, aby uzyskać proste wskazówki.

Wartość w kosztach zamknięcia i wydatkach przedpłaconych

Zakup domu wymaga czegoś więcej niż wpłaty zaliczki i pożyczki. Są też koszty zamknięcia i przedpłaty. Pożyczkobiorcy mogą spłacić do 5 procent kwoty pożyczki jako koszty zamknięcia. W przypadku pożyczki w wysokości 150000 USD jest to 7500 USD. Może to odjąć pieniądze, które zaoszczędziłeś na zaliczkę.

Jednak pożyczkodawcy oferują różne programy i pobierają różne opłaty. Złóż wniosek do kilku pożyczkodawców, kupując kredyt hipoteczny, aby znaleźć najlepszą ofertę. Niektórzy pożyczkodawcy naliczają punkty z góry lub mają wyższe stopy procentowe, podczas gdy inni mają wyższy próg ryzyka i mogą pobierać mniej. Porównanie szacunków pożyczki od każdego pożyczkodawcy może pomóc w znalezieniu odpowiedniej oferty.

Jednak opłaty za zamknięcie i zaliczki to nie jedyna gotówka, której możesz potrzebować. Możesz także zaliczyć wydatki opłacone z góry. Zwykle są to odsetki od kredytu hipotecznego naliczone w ciągu miesiąca po zamknięciu. Większość kredytów hipotecznych wymaga pierwszej spłaty dopiero w następnym miesiącu.

Odsetki, które płacisz, to dieta (dziennie). Byłbyś winien 17 dni odsetek. Oto przykład pożyczki w wysokości 150000 USD z oprocentowaniem 4%:

150 000 USD x 0,04 = 6000 USD 6000

USD / 365 dni = 16,48 USD dziennie

16,48 USD x 17 dni = 280,16 USD

Więcej informacji na temat tego, ile naprawdę kosztuje zakup domu, znajdziesz w naszym artykule „Ile pieniędzy potrzebujesz, aby kupić dom?”

Czy masz rezerwy?

Nie wszystkie programy pożyczkowe wymagają od pożyczkobiorców płynnych rezerw. Ale to jest coś, co warto rozważyć, jeśli wydarzy się coś nieoczekiwanego. W nagłych przypadkach, jak spłaciłbyś kredyt hipoteczny? Jeśli masz rezerwy gotówkowe, możesz być w stanie pokryć kredyt hipoteczny, nawet jeśli Twoje dochody się zatrzymały.

Jeśli nie masz rezerw, dokładnie zastanów się, ile pożyczasz. Nie przyjmuj spłaty kredytu hipotecznego, którego nie możesz pokryć. Zaledwie 3 nieodebrane spłaty kredytu hipotecznego mogą spowodować, że Twoja pożyczka zostanie objęta postępowaniem poprzedzającym przejęcie.

Podsumowanie

CreditDonkey

Zalecamy spojrzeć na spłatę kredytu hipotecznego na dwa sposoby:

  • Utrzymuj spłatę kredytu hipotecznego na poziomie 28% miesięcznego dochodu brutto lub mniej

  • Utrzymuj łączne miesięczne długi, w tym spłatę kredytu hipotecznego, na poziomie 36% miesięcznego dochodu brutto lub niższego

Jeśli twoje miesięczne długi są dość małe, możesz użyć reguły 28% jako wskazówki. Jeśli jednak masz znaczne miesięczne długi, być może będziesz musiał cofnąć proces.

Joe zarabia 50 000 dolarów rocznie, czyli 4 167 dolarów miesięcznie. Jego miesięczne długi przed hipoteką wynoszą 625 dolarów. Działanie procesu wstecz wygląda następująco:

4167 USD x 0,36 = 1500 USD 1500

USD – 625 USD = 875 USD pozostałych na spłatę kredytu hipotecznego

Gdybyś zastosował regułę 28%, Joe miałby spłatę kredytu hipotecznego w wysokości 1167 USD. Dodanie jego miesięcznego zadłużenia do tej liczby wynosi 1167 $ + 875 = 2042 $, co przekracza 36% benchmark.

Kiedy już znasz wygodną płatność, spróbuj włożyć ją do swojego budżetu. Odłóż proponowaną kwotę spłaty kredytu hipotecznego na kilka miesięcy, aby zobaczyć, jakie to uczucie (możesz przeznaczyć środki na zaliczkę). Czy wygodnie płacisz inne rachunki? Czy masz pieniądze na codzienne utrzymanie? To daje dobre wyobrażenie o tym, czego możesz się spodziewać po nowym kredycie hipotecznym. Jeśli nie stać Cię na spłatę kredytu, rozważ mniejszą kwotę pożyczki.

Pamiętaj, kredyt hipoteczny to długoterminowa, duża inwestycja. Poświęcenie czasu na upewnienie się, że Cię na to stać, sprawi, że Twoje życie finansowe będzie mniej stresujące.

Uwaga: Ta strona internetowa jest możliwa dzięki powiązaniom finansowym z niektórymi produktami i usługami wymienionymi w tej witrynie. Możemy otrzymać odszkodowanie, jeśli robisz zakupy za pośrednictwem linków w naszych treściach. Nie musisz korzystać z naszych linków, ale pomagasz w obsłudze CreditDonkey, jeśli to zrobisz.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy